Consells per tramitar una obra nova i inscriure la casa en el registre de la propietat

Què és una declaració d'obra nova?

És la manifestació en escriptura pública de l'propietari o de tots els copropietaris d'una finca en la qual es fa constar el fet d'haver-se començat o acabat noves actuacions, construcció d'edificis, millores o, bé, altres obres noves anàlogues. Aquesta escriptura es podrà inscriure en el Registre de la Propietat i, així aconseguir la concordança entre el registre i la realitat jurídica extraregistral. Si es tracta d'edificis, es farà constar el nombre de plantes; la superfície de la parcel·la ocupada; el total dels metres quadrats edificats i, si en el projecte aprovat s'especifica, el nombre d'elements susceptibles d'aprofitament independent.

Modalitats de declaració d'obra nova

Es pot fer de dues maneres segons la fase de construcció:

L'obra nova acabada: Quan està totalment acabada la construcció.

L'obra nova en construcció: Se sol fer la declaració d'obra nova en construcció quan el propietari necessita finançament de l'banc per construir i fa una hipoteca sobre l'immoble en construcció.

A l'acabar l'obra el propietari haurà de declarar que s'ha conclòs mitjançant una acta notarial trucada de final d'obra.

És obligatòria la declaració d'obra nova?

Si es tracta d'un constructor o promotor, és a dir un empresari, la declaració d'obra nova és obligatòria. Si es tracta d'una particular que construeix sobre el seu terreny per al seu ús personal, haurà de fer la declaració d'obra nova per a contractar els subministraments i obligatòriament si vol vendre, llogar o demanar a un banc un préstec hipotecari.

Com intervé el notari? Control de legalitat

En la declaració d'obra nova notari controla la legalitat que s'ha fet amb totes les llicències, autoritzacions i requisits que exigeix ​​la Llei, que es resumeixen en els següents:

1.- Requisit de la Llicència de l'Ajuntament que autoritza la construcció en base a un projecte presentat pel propietari i redactat per un arquitecte o un altre professional competent. Respecte de les obres antigues només caldrà acreditar l'antiguitat de l'edificació a l'efecte de que hagués prescrit la possible infracció urbanística (4 anys generalment, però per a les edificacions posteriors 6 de maig de 2000 haurà d'esperar els 10 anys de l'assegurança decennal) mitjançant algun dels 4 modes que cita la Llei:

Certificació de l'ajuntament.

Certificació per tècnic competent.

Acta notarial descriptiva de la finca.

Certificació cadastral descriptiva i gràfica de la finca.

2.- Requisit de tècnic competent: Cal distingir:

Si l'edifici està en construcció: el tècnic ha d'acreditar que la descripció de l'obra nova que es recull en l'escriptura pública s'ajusta a el projecte per al qual, si escau, es va obtenir la llicència.

Si l'edifici està acabat: el tècnic ha d'acreditar que l'obra ha finalitzat i que s'ajusta a el projecte per al qual es va obtenir la llicència municipal de construcció.

Coordenades de referenciació geogràfica: En tot cas cal tenir en compte que per inscriure qualsevol edificació acabada, nova o antiga, la declaració documental i sol·licitud d'inscripció es presenti en el Registre de la Propietat, serà requisit que la porció de sòl ocupada estigui identificada mitjançant les seves coordenades de referenciació geogràfica.

3.- Requisit de l'assegurança decennal: La llei obliga a contractar una assegurança de danys i caució per garantir el rescabalament dels danys materials ocasionats per vicis o defectes en l'edifici durant 1, 3 i 10 anys, encara que avui només és exigible l'assegurança decennal per vicis o defectes que tinguin el seu origen o afectin a la fonamentació, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals, i que comprometin directament la resistència mecànica i estabilitat de l'edifici. Els altres dos assegurances (l'anual i el triennal) encara no han entrat en vigor. Com a característiques d'aquesta assegurança decennal podem assenyalar:

En les escriptures d'obra nova en construcció es farà constar el caràcter obligatori de la constatació registral de la finalització de l'obra, moment en què procedirà l'exigència de tals garanties.

Només s'exigeixen per als edificis destinades principalment l'habitatge.

Està exempt de l'assegurança decennal l'autopromotor individual, sigui persona física o jurídica, per la construcció d'un únic habitatge unifamiliar per a ús propi (sigui primera o segona habitatge, i encara que es tracti d'una residència merament temporal). En el cas de produir-se la transmissió "entre vius" abans dels 10 anys, el autopromotor, excepte exoneració per l'adquirent i prèvia acreditació d'haver utilitzat l'habitatge, està obligat a contractar la garantia decennal pel temps que resti per a completar els 10 anys.

4.- Requisit del Llibre de l'Edifici: El Llibre de l'Edifici ha de ser lliurat als usuaris finals de l'edifici i, antiguitat de l'edificació no li és exigible, s'haurà d'aportar a l'Registre Propietat per al seu arxiu registral.

5.- Cèdula d'habitabilitat o Llicència de 1a ocupació: La legislació de determinades comunitats autònomes exigeix ​​l'aportació de la cèdula d'habitabilitat o de la llicència de 1a ocupació per declarar l'obra nova.

6.- Certificat d'eficiència energètica d'un edifici: Ha d'estar subscrit per un tècnic competent i donarà informació exclusivament sobre l'eficiència energètica de l'edifici. La seva validesa màxima és de 10 anys.

7.- Inspecció tècnica de l'edifici: La legislació d'algunes comunitats autònomes exigeix ​​que tot edifici que toqui la via pública (i algun altre supòsit) i que tingui determinats anys d'antiguitat (termini que fixa la pròpia comunitat autònoma) ha de passar una inspecció tècnica per garantir la seva seguretat.

En tot cas aconsellem acudir a un notari que assessori sobre la millor forma i procediment per a complir amb tots els requisits legals.

Publicació publicada per www.notariado.org.